2015年08月15日

リフォーム内容

店舗兼住宅だった一戸建てですが、この1戸建てには駐車場がありません。
それがなんといってもこの物件の最大の弱点です。
ということで、まずは駐車場を作るのがこのリフォームの一丁目一番地です。

玄関にもなっている旧店舗部分を解体して、そこを駐車場にします。
そして、玄関を内側に作ります。
新たな玄関を旧店舗部分の奥のほうに設ける形です。

これが一番心配なんですよね。
というのは、常時重たい車が家の中にあるって感じになるので、家が歪んだりしないかが心配です。
まぁこの点も家賃保証があるから安心なんですよね^^
最悪損失は200万で済みます。
チャレンジなくして利益なしですからね☆

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2015年08月14日

家賃保証プランの採用

今回のリフォームを行う決断をしたのは、この家賃保証があるからです。
管理会社が5年間家賃の80%を保証してくれるシステムです。
今回の設定家賃は75000円なので、5年間で360万円を保証してくれます。
しかも、この保証分については管理会社で立替てくれます☆
700万の約半額は管理会社で保証してくれます。
相続税のことを考えると560万のうち360万は保証してくれます。
これを考えると最悪損失は200万円で済みます。
一方利益を考えると、5年の家賃保証以降満室が継続できれば75000円の家賃が入ってきますし、リフォームできれいになっていて且つ満室となれば、出口戦略も見えてきます。

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posted by 平成最後の大家 at 04:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 大家の孫 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2015年08月12日

700万近いリフォーム費用が掛かります。それでもリフォームを選んだ理由

築50年の物件にこんなに費用をかける大家はいないんじゃないかと思います。
ただ、これくらいしないと物件力が付かないという判断です。
リフォーム費用の回収には、順調に行って9年程度かかります。
それくらいなら解体して立て直しちゃったほうが良いのですが、土地が狭いことと隣地と接している(一部壁を共有している)が、所有者の所在がはっきりしなくて打ち合わせができません。
ということで、大規模リフォームという道を選びました。
半分は相続対策ってこともあります。
相続税は20%くらいかかりそうなので、それを考慮すればリフォーム費用は560万程度と考えることができれば、悪くないかなって感じです。

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2015年08月10日

約1か月以上かかりましたね

築年数が50年を超える超古戸建のリフォームプランが決まりました。
正直、普通の大家さんならこのリフォームプランには乗らないような気がします。
今回は1階はスケルトンにしてのほぼフルリフォーム。
2階については、あまりいじらないプランです。
もちろん建物寿命を伸ばすため、外壁や屋根もしっかり補修します。
今回のリフォームプランについて、少しずつ詳しくお話していこうと思います。

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posted by 平成最後の大家 at 06:39| Comment(0) | TrackBack(0) | 大家の孫 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする