2012年10月21日

相見積もりを依頼しました

とりあえず、いつもお世話になっているリフォーム会社1件と地元のリフォーム会社1件に見積もりをお願いしてみました。

この金額を見て、家賃保証有りのリフォームで行くのか、家賃保証なしのリフォームで行くのか結論を出したいと思います

早く見積もり届かないかなぁ〜


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2012年10月20日

資金プランB

昨日の記事の条件でシュミレーションしてみたいと思います。


@家賃保証でリフォームした場合

家賃収入
14.4万×12ヶ月×10年=1,728万円
リフォーム費用
350万

収支 1,378万


A家賃設定を下げた場合
13万×12ヶ月×10年=1,580万円
リフォーム費用
200万(250万)

収支 1,380万(1,330万)


というような感じでしょうか。

実際にはA案では、5年間の間に空室期間もできるだろうから、もう少し収支は落ちるかもしれません。

こう考えるとベストは@案になるのかなぁとは思うんだけど。


ただ、家賃保証付けると入居条件が決められないので、お隣とトラブルを起こすような人が入居する可能性があります。
そうなると、一気に収支は狂ってきます。

賃貸経営にリスクは付き物ですが、やはりリスクは軽減したい。
そう考えるなら、初期投資は安く抑えるAのプランも捨てがたいですね。
A案でもリフォーム代200万というとのは安くないし、それなりにしっかり手は入ると思いますが、売りがいまいち出せないよなぁ〜と思ったり。
その点は、今回リフォームの打ち合わせをした、建築士さんと相談かな。


@案は、若い夫婦向けかなって感じです。
コンセプトはいまいちでも家賃はしっかり入ってくるので、そこまでの売りは必要ないとも考えられます。


さて、どちらがベストかな〜


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2012年10月19日

資金プランA

しかし、家賃保証はちょっとやめておいた方が良いかなぁ〜と考えているので、8万円での賃貸は難しいのかなぁ〜と考えています。
地方都市なので、8万という家賃は、けっこう高額です。
生活費に余裕があったり、会社から家賃が支給されるような、ある程度良い会社に勤めたりしている人が借り手になるかな〜と思います。
富裕層とまではいかないくらいの世帯ですかね。

いくらリフォームしてきれいになったとはいえ、そういう人が築30年を超えたテラハウスに住むかは大いに疑問です。
それなら駅から近めのマンションとかに入るかなぁ〜と予想できます。
そうすると、350万もかけてのリフォームは良策ではない気がします。


そこで、家賃設定を下げ、60、000円で設定します。
そうすることで、リフォーム費用の総額を抑えていたいと思います。
可能であれば、200万。悪くても250万で抑えたとします。
ただし、テラハウスのお隣が60,000円になるとなると、現在住んでいる人に家賃も1万円下げる必要があるかと思いますので、合計で13万円の家賃収入を見込むとします。


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2012年10月18日

資金プラン

木造の貸家(テラハウス)があります。2世帯入居できるテラハウスです。
今までは8万円で貸していました。2世帯で16万円の家賃収入です。
築年数は28年。
木造の耐用年数は22年なので、倍近くまで引っ張ったとして、40年くらいが目途かなぁ〜と思います。
となると、貸し出せる期間は、残り約10年。

最近、1世帯が退去し、空室状態です。


ここを大規模リフォームして、また8万円で貸す予定でした。
これは保証制度ありきの考えでした。
保証制度を利用すると、リフォーム代が350万円。
家賃は8万ですが、2割は保証料で持っていかれるので、家賃収入としては、64,000円となります。
350万を回収するには、5年弱くらいかかります。
2世帯での家賃収入は、144,000円となります。
5年後以降の家賃の下落を予想して、5年目以降も、家賃収入は144,000と仮定します。


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2012年10月17日

方針転換

家賃保証は、ちょっと当てに出来ないなぁ〜と感じてきています。

そこで、他の業者で相見積もりをとることにしました。
やはり1社では、リフォーム費用が高いのか安いのか分からないので。

これまでは、家賃保証でリフォーム代金は回収できるから、多少費用が高くても良いかなぁと思っていましたが、家賃保証を考えないとなると、相見積もりは必要だと考えました。

そして、小規模なリフォームへと変更します。
最初に提示されたのは350万程度のリフォームでしたが、予算をグッと抑えて200万くらいの範囲で行えるリフォームで計画します。

想定家賃を8万円から6万円へ。
それに伴って、グレードを下げるのは
1、クリナップのシステムキッチン→賃貸用キッチンへ
2、風呂釜の入れ替え、内装をネオックスフィルムの施工→清掃程度
3、対面キッチンへの変更を取消

これで100万弱くらいは落とせるはずです。
あとは、50万は自分でリフォームをすることでうかせられる部分や、見積もり合わせによる価格競争で落としていきたいと思います。
200万まで落とせなくても、その付近くらいまで頑張りたいです。


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